2021.11.25來源：藍劍地產
隨著棚改逐漸退出歷史舞臺，大家也都在猜測，會不會出臺一項新的政策來填補棚改的空缺。
沒想到棚改交出去的棒子這么順利就被接住了。
6月19日中央重要會議部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件，這就是我們所說的城鎮舊改。
會議中明確：
一：要抓緊明確改造標準和對象范圍，今年開展試點探索，為進一步全面推進積累經驗。
二：要加強政府引導，壓實地方責任，加強統籌協調，發揮社區主體作用，尊重居民意愿，動員群眾參與。重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造并帶動消費。
三：要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。
四：要在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區后續長效管理機制
為了大家閱讀起來更方便，我們可以將會議內容中提到的重點內容進行字體加粗，通過簡略閱讀這份會議內容，關于舊改工程如何推進，我們心里也大概有數了。
這次會議上做出這一系列部署，并且明確今年開展試點探索，就說明這項政策已經推進到具體實施階段。
國家統計局6月14日公布的數據顯示，1-5月累計，固定資產投資同比增長5.6%，較1-4月回落0.5個百分點。另外，1-5月基礎設施建設投資同比增長4%，較與1-4月回落0.4個百分點，為今年以來最低，經濟下行壓力增大。
其實這樣的經濟形勢，我們早已經見怪不怪了，此前，我們已經通過鐵公基，房地產，大水漫灌等來培育新的增長方式，但事實表明，雖然在拉動經濟上起到了一定作用，但是其負作用也相當大，教訓必須要吸取。
“中國經濟不能再過度依賴房地產”這是郭樹清主席上周作出的嚴厲表態，聯想當年郭主席對P2P作出的表態，以及后來發生的事，不少房地產人背后一定打了一個冷顫。
如今，拉動經濟增長又不能過度依賴房地產，眼下最適合這個條件了，可能也只有舊改了。
02
回顧會議中第二條內容提到，“重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可以加裝電梯，配置停車設施，促進住戶戶內改造并帶動消費。”
這段話透露出了此次舊改的政策意圖就是，通過老舊小區改造升級拉動有效基建投資和消費需求。
左手基建，右手消費。不得不佩服決策層的謀略深遠，一項舊改工程就包含了國民經濟三駕馬車中的兩架（投資，消費）。
如何拉動經濟？我們分開來看
首先，拉基建可以帶動投資，穩定就業。
今年三月份總理在做政府工作報告時，曾經用“量大面廣”這個詞形容過城鎮老舊小區。而這次國常會上也提到“涉及居民上億人”。
根據江海證券的初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。
目前，一些省份已公布了今年的改造目標，比如河北省今年將改造老舊小區2779個；安徽省計劃改造老舊小區523個，投資估算約25億元。
其次，拉動內需，刺激增長。
老舊小區的改造項目投資周期很短，一般半年之內就能完成，邊際效應明顯，資金周轉很快，能迅速轉化為消費能力。
比如說，小區建了停車位，就可能刺激居民汽車消費；小區周邊多幾個便利店或者便民市場，也能刺激居民平時多花錢改善生活；而且看到整個小區室外工程都在改建，也可能會刺激居民對室內進行重新裝修。
不得不說，這項政策一箭雙雕。
03
那么規模如此巨大的舊改工程，錢的問題又如何解決呢？
我們回顧會議內容的第三條，對于資金的來源已經作出明確的規定。
要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。
可以看出，除了居民自掏腰包的部分，財政也會進行一定程度的補貼。
就比如，河北某地進行節能改造項目，包括外墻保溫層，更換鋁合金門窗等，每戶居民只花了4000塊錢，剩下的部分都由財政資金補貼。
當然，這只是資金一小部分來源。
進行這么大的工程，將來肯定是要動用金融工具的。就像當年為了棚改，央行特別設立了P S L貸款，而動用4萬億投資的舊改工程，央行也一定會設立一個專門的金融工具，但是會產生多大的效果，還需要時間的驗證。
04
最后我們來回答大家最關心的一個問題，舊改工程會對當地的房地產市場產生影響嘛。
一定會！但是這種影響，不會像大家想象的那樣引起房地產市場的躁動，相反，在一定程度上會抑制居民的改善性需求。
自1998年正式房改以來，距今已經有30多年時間，樓齡老化嚴重。隨著人們收入快速增長，居民對住房的改善性需求，已經成為居民住房需求的主要部分。
老舊小區居民除了對住房面積有更新的需求外，其余硬性和軟性的需求基本上都可以通過改造來實現。其實，舊改工程本身就包含了居民對居住生活條件的改善。
目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣。對如此龐大住房體量的盤活再生，能更好地遏制房地產粗放開發以及平衡市場供給。
此次舊改接棒棚改，可以看出兩者都是在經濟下行壓力增大的情況下，結合人民生活實際需求，找到的穩經濟政策精準切入點，但是，這兩者最大的不同，就在于棚改更加側重于去庫存而拉動房地產增長，而此次舊改則更加側重于拉基建而促需求。
所以最后我們可以做出一個結論，城鎮老舊小區的舊改工程，可以一定程度上緩解居民住房的改善性需求。而且結合最近一段時間上層的種種表態來看，房地產已經成為一個極其敏感的詞匯。
曾經的棚改，引發了全國范圍的房價上漲，不少炒房客因此一夜暴富。如今舊改接棒，今時不同往日，那些想再次炒房的念頭，可以就此打住。
文章來源于：騰訊新聞網。
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